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全球股灾中为什么大发地产股一路飘红?

来源:本站 作者: 时间:2018-11-21 21:02:00 点击:

  受股指连续下搓影响,几大蓝筹龙头股都有不同程度下跌。内房股的龙头——中国恒大、融创、碧桂园,A股地产板块的龙头万科、保利地产600048股吧)等均呈现股价跌势。但在全球股市跌跌不休时,一支11日新上市内房新股——大发地产股价却连续走高,由4.2港元/股的开市价格,一路窜升,至16日收盘已经达到4.86港元/股,最高价更曾经超过了5.13港元/股。

  促成大发地产股价连续上升的一个重要原因,是后者良好的基本面。仅以过去三年营业收入的平均复合增长率而言。在过去三年,大发的营业收入平均复合增长率达到87.89%;利润的复合增长率也达到39.54%。仅就增速而言,远远高于行业内的平均水平。另外,公司的土地储备相当优质,截止2018年6月30日,大发地产的土地储备总建筑面积223.88万平方米,分布在长三角经济增长良好,人口流入量极高的城市。

  大发地产的招股说明书显示,公司过去几年的业绩高增长和较高的品牌价值、深耕长三角、强大的土地拓展能力、优秀的产品创新力、稳健的财务管控、优秀且富有经验的管理团队等六大竞争优势有关。

  从2015年至2018年的4年间,大发地产连续获得包括地方政府和社会第三方机构获得的多项奖项,比如在2015年至2018年获得,由上海市虹口区人民政府颁发的“重点企业贡献奖”,2016年、2017年及2018年获得由中国房地产TOP10研究组颁发的“中国房地产企业100强”、于2016年及2017年获得的“2016年中国房地产百强之星”“中国华东房地产公司品牌价值TOP10”“2018年中国房地产企业100强”及“2018中国特色地产运营优秀企业-情景地产”等奖项。

  自2001年将业务扩展至上海,并在上海设立本公司总部以来,大发地产一直致力于深耕长三角。在上海,大发植根的17年时间里,先后开发了上海凯润金城和大发融悦华庭等有代表性的楼盘。而自2003年起开始开拓江苏省、2008年起将业务拓展至安徽省,大发的版图目前包含温州、上海、南京、安庆、宁波、舟山、芜湖等位于长江三角洲地区的若干重点城市。

  通过招标、拍卖或挂牌收购土地。截至2018年6月30日的在建及未来发展物业的地块经仲量联行估值为人民币7,854.4百万元,而该等土地的地价约为人民币7,019.9百万元。

  除了区域深耕所带来的一系列竞争优势外,和其他房地产企业相比,大发还特别善于洞察消费者需求,并由此开始了一系列产品创新与迭代的进程。

  在中国的房地产行业,大发地产几乎是第一家观察到了消费者居住体验升级,并由此开发出一系列满足居住体验升级需要的开发商。公司开创和倡导的情景住宅,引领整个行业又向前跨了一大步。

  大发地产从从用户的日常活动、情感需求为出发点,配备设施、打造空间,构建出不同的具体情景,提出了“情景地产”理念,并已经在若干项目中执行。

  大发将将业主生活分为六大情景:“家人漫步”“儿童探索”“老少天伦”“邻里憩谈”“达人健身”及“友伴同悦”,并从场地适应性、空间规划、公共空间设计、人性关怀、环境友好、智能设计等方面进行了充分考虑,因此获得中国房地产TOP10研究组颁发的“2018中国特色地产运营优秀企业-情景地产”奖。

  大发同时高度关注产品的品质,提出“质量100+”的口号,以超越竞品楼盘企鹅为首要目标,致力于为业主提供100分的居住体验。为此,实施严格的施工标准、操作流程以及质量控制,选择第三方设计、施工单位有严格而标准的流程。

  仅仅有着领先的战略,和符合市场潮流的产品,还不足以保证大发地产高质量快增长。

  大发地产不断丰富融资渠道以满足资本需求,资金来源多元化,包括商业银行提供的土地抵押融资、项目开发融资、固定资产融资、营运资金贷款,信托公司及资产管理公司提供的债务融资。平安信托、华融资产都和大发有过深入合作。

  为了提升资金的运营效率,尽可能提升项目投资的回报率,大发还采取标准化项目开发及管理程序。项目周期内各阶段主要工作流程都详细步骤,并以各环节的任务要求,对责任人进行考核。大发对项目开发的要求是,土地获得后,三个月内开工;开工后三个月内开盘预售;开盘预售后四个月内实现现金流量回正。

  大发同时还奉行审慎的金融管理政策,通过密切监控现金状况及借贷到期状况来管理流动资产水平,以确保营运资金充足。项目层面上,采取适当的监管措施。通过审计控制风险,管控投资、拿地、招人、搭平台各个流程环节。

  鉴于多元化的资本来源及高质量的项目组合,大发持续优化债务结构。2018年4月30日,于一年内到期或须按要求偿还的银行贷款、于一至两年内到期的银行贷款、于二至五年内到期的银行贷款及于五年后到期的银行贷款分别占未偿还总贷款的18.9%、15.7%、25.2%及40.2%。凭借与银行的稳定关系、良好的信贷历史以及目前较低的贷款基准利率,大发以较低利率的借贷置换若干现有借贷,降低融资成本。截至2017年12月31日止三个年度及截至2017年及2018年4月30日止四个月,有效利率分别为10.1%、9.3%、10.1%、9.0%及10.2%。在非上市公司的地产企业中,这个平均融资成本属于偏低。

  大发地产的一个宝贵特质是管理团队年轻,但拥有丰富经验,且专业化程度高,是一群团结、忠诚、有目标的年年轻人。

  董事会主席葛一暘在中国物业开发领域拥有11年的经验。自2006年进入大发,葛一暘掌管规模超过百人,带领业务高增速稳健发展,成就中国房地产企业成长新一代标杆,跻身中国地产企业管理新生代领军人物行列,是中国创新地产生态链倡导核心领军人物之一。其他高管平均拥有10至15年地产及相关行业经验。

  与此同时,大发地产还不断从人才市场、高校及通过猎头聘请补充新鲜血液,。并提供持续且系统性的培训项目,以加强他们对行业及相关领域的理解和认识。例如,向销售及营销人员提供专注于提升其销售能力的培训项目,向中高级管理人员提供旨在提升管理及领导技能的培训。

  为激发员工的成就感,大发地产设计了共创及共赢激励计划。公司全职雇员均可参与,且副总监或以上级别的高级管理人员必须参加共创计划。截至2017年12月31日止三个年度及截至2018年4月30日止四个月,共创计划已于八个项目分别投资约人民币17.0百万元、人民币21.4百万元、人民币76.2百万元及人民币15.9百万元,有限合伙企业于相应项目公司持有的股权比例介于约4.5%至10%。相应项目公司的剩余股权乃大发地产的相关子公司持有。本集团不为我们雇员的投资提供资金。共创计划于2015年10月实施,而该计划项下的相关项目公司于2017年开始宣派股息。截至2017年12月31日止年度,向参与该计划的雇员宣派的股息约为人民币4.5百万元。

  共赢计划则根据员工的职位和表现对其分配奖金的奖励机制。奖金在区域公司完成本集团设定的年度经营目标的至少90%、项目在12月内录得正现金流量并符合本集团设定的资本回报的两大目标实施后,才能分配。共创及共赢激励计划非常好地调动雇员的士气及事业心,将雇员的个人成长与大发的发展联系在一起。

  土地储备、产品、运营管控、团队……,展现出了大发地产所拥有的跨越式增长的潜力。奉行价值投资的港股投资者,也迫切希望能在融创、龙光之后,再挖掘一支能够快速高质量增长的内房新股。

  大发地产恰恰是这些投资者心仪的类型。再加上大发新股发行时,在港配售不多,很多香港投资者就急欲在大发上市后增持公司的流通股,造成了大发股价在全球股灾之时,却持续多日窜升,成为近期股价表现最好的内房股之一。

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